Mellomfinansiering

Har du funnet et hus du bare må ha, eller skulle du gjerne kjøpt spikerteltet med plass til campingvogn slik at du kan ta med hele familien dit til sommeren. Av og til skulle man hatt penger som man ikke har. Hvert fall ikke i rene kontanter. For mange sitter jo med store verdier i hus og hytte, men fordi denne kapitalen er bundet fast i disse eiendelene, er det vanskelig å få kjøpt det nye huset. Det er her mellomfinansiering kommer inn. Men hva er egentlig mellomfinansiering?

Mellomfinansiering er et begrep man bruker om kortsiktige lån, som oftest har ett års varighet. Behovet for mellomfinansiering oppstår som regel når en ønsker å skaffe seg en ting eller tjeneste og man kun har kapital som er bundet, men mangler lett omsettelig kapital som regel i form av kontanter. Dette er altså en finansiering som nyttes i påvente av at en skaffer seg den langsiktige finansieringen.

Når du skal kjøpe ny bolig trenger du ofte en mellomfinansiering

Mellomfinansiering for boligMellomfinansiering er svært vanlig i forbindelse med kjøp av ny bolig. Opplysninger fra bankene tyder på at 90 til 95 prosent av alle som skal både selge og kjøpe en bolig, kjøper først. De fleste er med andre ord avhengige av å få en ordning med mellomfinansiering.

Kjøp og salg av bolig skjer som regel ikke på samme dag. Behovet for mellomfinansiering oppstår når man skal betale en pris for ny bolig før man har fått frigjort egenkapitalen for salg av gammel bolig. Situasjonen er da at man har bundet kapital i sin nåværende bolig, men trenger lett omsettelig kapital som oftest penger for å kjøpe en ny.
 
Les mer: Informasjon om boliglån

Alternativ til mellomfinansiering

Alternativet er å selge først. Det kan være minst to grunner til at dette ikke er noen god løsning. Den vanligste er at man trenger et sted å bo fram til man kan flytte inn i sin nye bolig. En eventuell mellombolig i form av korttidsleie kan både bli dyr og innebære en rekke praktiske problemer.

Den andre grunnen kan være at man har et godt kjøp for hånden. For å sikre seg drømmeboligen til en overkommelig pris må man handle raskt for å bli eier. Selger er ikke interessert i å vente på at kjøper skal få solgt, og på den måten skaffe seg kontanter. Da kan mellomfinansiering være en god løsning.

Som en ser, er mellomfinansiering også en måte å fordele risiko på, man får tilgang på penger når man trenger dem. Dette har en pris, og man påtar seg risikoen ved at det kanskje ikke er så lett å få omsatt den bundne kapitalen til den prisen man hadde forventet. Med andre ord: man tar på seg risikoen for et framtidig tap. Når finansinstitusjonen, for eksempel en bank, som regel beregner seg høyere rente for slike korttidslån er det fordi de i tillegg til å tjene penger på sin virksomhet også løper en høyere risiko enn for mer langsiktige lån med sikkerhet i bunden kapital.
 
Les mer: Risiko med forbrukslån

Hvordan fungerer egentlig mellomfinansieringen

Et tenkt eksempel kan illustrere dette på en enkel måte. Vi antar at en person har en leilighet som har en vurdert markedspris på 4,5 millioner kroner. Eieren har lånt 2,5 millioner kroner med sikkerhet i leiligheten. Eieren har da en beregnet egenkapital på 2 millioner bundet i leiligheten.

Eieren har fått tilbud på å kjøpe en enebolig til 5 millioner kroner, og har fått lånetilsagn om 4 millioner med sikkerhet i den nye boligen. Han eller hun mangler altså 1 million kroner for å gjennomføre kjøpet av den nye boligen. Eieren har mer enn nok verdier, men de er bundet av kontrakten helt til den gamle leiligheten er solgt. Han eller hun har derfor behov for en mellomfinansiering. Dette er et tenkt eksempel på en situasjon der noen kan trenge en mellomfinansiering.

Situasjonen ser trygg ut, og eieren får tilsagn om et korttidslån med sikkerhet i gammel bolig. Det som kan skje er at bolig markedet stagnerer salget trekker i langdrag og eieren får ikke solgt til forventet pris. For å finansiere korttidslånet blir eieren tvunget til å selge til en vesentlig lavere pris enn forventet. I dette eksemplet er det lagt inn en «buffer» på en million kroner til å håndtere slike uventede endringer. Så lenge prisen på gammel leilighet ikke går under 3,5 millioner kroner går dette bra. Dette illustrer også hvorfor mellomfinansiering som oftest er dyrere enn langtids lån, risikoen for långiver er større.

Et kompliserende forhold ved mellomfinansiering, er at ikke alle banker tilbyr denne type finansiering. Dersom man har et kundeforhold i en slik bank, er man avhengig av å få mellomfinansiering i en annen finansinstitusjon. Dette er som oftest en bank, men noen forsikringsselskaper driver også bankvirksomhet og tilbyr mellomfinansiering.
 
Se en video om mellomfinansiering af krogsveen.no: Hvordan fungerer mellomfinansiering | Krogsveen

Ikke bare banken din som tilbyr mellomfinansiering

Selv om begrepet mellomfinansiering er mest kjent i forbindelse med huskjøp, er mellomfinansiering en helt generell form for korttidslån. Mellomfinansiering kan være aktuelt i alle tilfeller der man ønsker å kjøpe før en kan få omsatt den bundne kapitalen en har, i såkalte likvide midler. Når mellomfinansiering ofte knyttes til skifte av bolig har dette sammenheng med at man trenger den gamle boligen fram til man kan flytte inn i den nye, eller sagt litt mer generelt man trenger et sted å bo og kostnadene ved en mellombolig er ofte høyere enn kostnadene ved et korttidslån i en finansinstitusjon.

Som alle andre lån har mellomfinansieringen en kostnad. En må derfor vurdere kostnadene opp mot sannsynlig gevinst. Dette kan være ganske komplisert da både økt tilfredshet på kort sikt og eventuelt gevinst ved salg på lengre sikt bør tas med i vurderingen. I de fleste tilfeller er mellomfinansieringslånet avdragsfritt, noe som i praksis betyr at det har opptil 12 måneders løpetid. Det betyr at man kan eie to boliger i opptil et år. Når man får oppgjøret for boligen man har solgt, betales mellomfinansieringen tilbake. På det ordinære boliglånet vil nå banken sikre seg sikkerhet i den nye boligen som skal kjøpes. En bør imidlertid være klar over at ikke alle banker gir lån til mellomfinansiering.
 
Les også: Hva er depositumslån?

De fleste banker tilbyr mellomfinansiering av forskjellig størrelse og art. Ved lavkonjunktur og fallende boligpriser er bankene mer restriktive med å tilby en eller annen form for mellomfinansiering til kunder, fordi risikoen da er større for at en eldre og slitt bolig ikke blir solgt innenfor et kortsiktig tidsrom. Tilbud om mellomfinansiering forutsetter som regel at man er villig til å gi banken sikkerhet i ny og gammel bolig. Det er derfor lurt å ta kontakt med aktuell bank og forhøre seg på forhånd om de tilbyr mellomfinansiering og eventuelt andre krav de stiller.

Store forskjeller på vilkår og betingelser

Kostnadene på lån til mellomfinansiering har også vist seg å variere ganske mye mellom bankene. I de gunstigste tilfellene kan en få lån til omtrent samme rente som vanlige boliglån, men det er ikke uvanlig at renter og avgifter kan utgjøre nærmere det dobbelte av hva en kan oppnå for langtidslån med god sikkerhet. For mellomfinansiering må en regne med i tillegg til å betale rente på lånet, og også måtte betale etablerings- og depotgebyr. Som oftest vil disse være høyere enn for langsiktige boliglån. Når en skal kalkulere kostnadene sin bør en huske at en i tillegg vil måtte betale tinglysningsgebyr.

Det er derfor lurt å gjøre grundige undersøkelser i markedet før en skal ta opp denne type lån. Det er også slik at jo lengre en er avhengig av mellomfinansiering jo dyrere blir det. Det er derfor lurt å planlegge salg av gammel bolig i god tid før en kjøper ny slik at en kan redusere perioden en har behov for mellomfinansiering mest mulig. En annen grunn til å prøve å redusere perioden mellom kjøp og salg er risikoen for at markedet endrer seg. Får man mindre enn forventet for den varen man skal selge nå enten dette er hus, leilighet eller bil, betyr det at det samlede lånebehovet øker og dermed de løpende utgiftene. Mellomfinansieringen er med andre ord ikke noe lettvint alternativ til grundige forberedelser.

Andre forhold som påvirker mellomfinansiering

hus kjopMer komplisert kan det være når media melder at det konkurstruede selskap Norske Skog har oppnådd mellomfinansiering. Det er da snakk om et selskap som har betydelig bundet kapital i form av eiendom, anlegg of maskiner og som forventes å gå med overskudd. Problemet er at man ikke har midler til å betjene sine løpende forpliktelser. Firma har havnet i det som kalles likviditets krise. Det er ikke uvanlig at virksomheter går konkurs fordi de ikke kan betjene sine kortsiktige forpliktelser selv om virksomheten det er store verdier i bedriften, og man forventer et overskudd på sikt. Kortsiktige lån eller utsettelse av forpliktelser i slike situasjoner kalles også for mellomfinansiering. Med andre ord: man låner for å betjene gjeld.

Man kan også se begrepet mellomfinansiering brukt i tilfeller hvor hele land ikke makter å betjene gjelden sin, slik situasjonen var for eksempel i Hellas. Landet fikk låne penger for å betjene gjeld mot å gjennomføre tiltak som sannsynliggjorde at landet ville gå med overskudd på sikt og dermed bli i stand til å betjene både gammel og ny gjeld.

Selv om begrepet mellomfinansiering i daglig tale først og fremst er knyttet til boligkjøp, er en stor del av bankvirksomheten egentlig en form for mellomfinansiering. På en måte kan man si at all lånevirksomhet er en form for mellomfinansiering. Hvor kortsiktige og hvor risikofylte lånene skal være for å bli kalt mellomfinansiering, er mer et spørsmål om tradisjon innen ulike områder enn en objektiv definisjon.

Oppsummering av mellomfinansiering

Vi har sett at fenomenet mellomfinansiering er velkjent og utbredt. En mellomfinansiering hjelper til når kjøpere og selgere av hus skal få gjennomført avtalene, da man sjelden kjøper det nye huset samme dag som man selger det gamle. Mellomfinansieringen tilbys derfor av bankene, som på sin side ser potensialet i å hjelpe aktørene på boligmarkedet videre slik at handelen blir gjennomført. Et annet resultat kan være at handelen strander fordi man manglet noen hundre tusen kroner i frie midler.

Grunnen til at også du bør vurdere mellomfinansiering er at du kan få oppfylt din drøm eller gjøre situasjonen for familien din mye bedre. Det er likevel anbefalt å forhøre seg både i egen bank og andre banker før man bestemmer seg. Også andre aktører i det finansielle markedet kan bistå med mellomfinansiering, men da ofte til en mye høyere rente. Det man betaler for er risikoen banken tar.

Store omveltninger i markedet, og stagnasjon eller renteøkning, kan gjøre at mellomfinansieringen blir veldig dyr, derfor bør man prøve å redusere tiden man tar opp en mellomfinansiering til så kort tid som mulig. Jo lenger tid det tar, jo dyrere kan det bli. Det kan hende at boligmarkedet får en stillstand, og dermed blir det plutselig nesten umulig å selge bolig. Eller tørke i industri og høring kan føre til økt arbeidsledighet og omveltninger som får konsekvenser for deg som sluttbruker.

Skal du ta mellomfinansiering, bør du derfor være 100 % sikker på hva du gjør og gjerne rådføre deg med en ekspert eller finansiell rådgiver. Først da kan mellomfinansiering gjøre drømmene dine til virkelighet.